賃貸物件のゴミ屋敷化が入居者からの再三の改善要求にも応じられない場合、大家は「賃貸契約の解除」と、最終手段としての「強制退去」を検討せざるを得なくなります。しかし、借主の居住権は法律で保護されているため、大家は正当な法的プロセスを踏まなければなりません。 賃貸契約の解除に至るには、まず入居者による「賃貸借契約の違反」が明確である必要があります。ゴミ屋敷の場合、主に以下のような違反が解除の理由となります。一つは、借りた物件を善良な管理者の注意をもって使用・管理する義務である「善管注意義務違反」です。 ゴミの放置や不衛生な状態は、この義務に反すると判断されることが多いでしょう。次に、異臭や害虫の発生、火災のリスクなどが他の入居者や近隣住民に迷惑をかける「近隣迷惑行為」も契約違反となります。 契約違反が確認された場合でも、大家は直ちに契約を解除できるわけではありません。まず、上記で述べた「内容証明郵便による催告」を行い、具体的な改善内容と期限を伝え、改善がなければ契約解除する旨を通知します。この催告期間中に改善が見られなければ、大家は「賃貸借契約の解除通知」を入居者に送付し、契約の終了を通告します。 契約解除後も入居者が自主的に退去しない場合、大家は「建物の明け渡しを求める訴訟」を裁判所に提起します。裁判所は、契約違反の事実、再三の注意喚起にも応じなかったこと、他の入居者への影響などを総合的に判断し、判決を下します。ゴミ屋敷が社会常識をはるかに超える状態である場合や、再三の注意にも改善が見られない場合は、信頼関係の破壊に当たるとして契約解除が認められる可能性が高いでしょう。 明け渡し判決が出た後も入居者が退去しない場合は、大家は裁判所に「強制執行」を申し立てることができます。執行官が現場に赴き、強制的に入居者を退去させ、部屋に残された家財道具やゴミを処分する手続きです。 この強制執行には、時間と費用がかかる上、入居者にとっては住まいを失うという大きな影響が伴います。大家は、これらの法的プロセスを理解し、冷静かつ着実に手続きを進めることが、円滑な問題解決には不可欠です。